Mewujudkan Ketersediaan Hunian: Tantangan dan Peluang Program 3 Juta Rumah

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”

Pasal 28 H Ayat 1 Undang-Undang Dasar 1945

Kutipan tersebut menunjukan bahwa tempat tinggal menjadi hak setiap warga negara Indonesia. Rumah menjadi kebutuhan dasar insan manusia yang menunjang kesejahteraan, stabilitas sosial, dan pertumbuhan ekonomi suatu negara. Namun pemenuhan kebutuhan rumah yang layak menjadi tantangan bagi pemerintah sehingga menjadi salah satu aspek kebijakan yang masuk pada setiap perencanaan pembangunan.

Seperti yang tertulis pada Undang-Undang Nomor 59 Tahun 2024 tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) 2025-2045, pada bagian pembangunan wilayah dan sarana prasaran menuju Indonesia Emas, aspek perumahan sebagai sarana dan prasarana dasar menjadi salah satu indikator yang perlu diperkatikan dalam hal akses rumah tangga terhadap hunian layak dan terjangkau dimana pada tahun 2022, berdasarkan data Susenas BPS (2024) persentase rumah tangga yang menempati hunian layak dan terjangkau baru mencapai 65,25%.

 

1. Overview Kondisi Pemenuhan Kebutuhan Perumahan

Indonesia sendiri masih mengalami permasalahan backlog kepemilikan rumah. Secara umum, sebenarnya terjadi trend penurunan backlog kepemilikan rumah dari tahun 2020 sekitar 12,75 Juta Rumah Tangga menjadi 9,8 Juta Rumah Tangga di tahun 2024 seperti yang ditampilkan oleh grafik berikut ini:

Sebelum program tiga juta rumah, permasalahan terkait backlog perumahan di Indonesia terlebih dahulu memiliki program sejuta rumah yang dicanangkan oleh Pemerintahan Presiden Joko Widodo sejak tahun 2015 hingga tahun 2024. Secara umum capaian program sejuta rumah dapat dilihat pada grafik berikut ini

Program ini pada awalnya sulit untuk mencapai target satu juta rumah, baru pada tahun ke-4 mampu melampaui target satu juta rumah per tahun. Meksipun sempat mengalami pneurunan pada tahun 2020 pada saat adanya pandemi Covid-19, namun capaian pembangunan rumah selalu konsisten di atas satu juta rumah. Selain itu, secara umum pemenuhan kebutuhan perumahan memang lebih banyak diperuntukan untuk segmen MBR.

Mayoritas backlog (83,3%) berasal dari kelompok Desil 1-8 dan hal ini menegaskan bahwa backlog perumahan lebih banyak terjadi pada kelompok masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah (MBR). Kebutuhan akan perumahan terjangkau sangat tinggi di kelompok MBR dan miskin, menegaskan perlunya intervensi kebijakan seperti subsidi perumahan atau program bantuan kepemilikan rumah. Backlog pada tahun 2024 tersebar di seluruh Indonesia dengan detail di bawah ini

Berdasarkan peta di atas, terdapat lima provinsi dengan backlog terbesar di Indonesia, yaitu (1) Jawa Barat (2.102.434 Rumah Tangga), (2) Jakarta (1.195.627 Rumah Tangga), (3) Sumatera Utara (938.217 Rumah Tangga), (4) Jatim (894.244 Rumah Tangga), (5) Jateng (799.832). Provinsi dengan populasi besar di atas memiliki backlog yang lebih tinggi dibandingkan daerah dengan populasi kecil, seperti Maluku dan Papua.

Selain itu

 

2. Program Tiga Juta Rumah

Program tiga juta rumah menjadi salah satu program unggulan dari Pemerintah Presiden Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Gibran Rakabuming Raka dan masuk dalam daftar indikasi proyek strategis nasional berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2025 tentang RJPMN 2025-2029. Setiap tahunnya, program ini menargetkan pembangunan sebanyak tiga juta rumah murah dan layak huni dengan sanitasi dan fasilitas umum yang baik untuk TNI dan Polri, ASN, pegawai kementerian dan BUMN, serta masyarakat berpenghasilan rendah dengan kriteria pendapatan bulanan maksimal Rp 8 Juta-Rp 10 Juta.

Pembangunan rumah terbagi menjadi dua juta rumah di pedesaan dan satu juta rumah di perkotaan. Selain itu, penyediaan rumah direncanakan dalam bentuk 2 juta rumah tapak dan 1 juta rumah vertikal. Jumlah anggaran yang tercatat dalam APBN 2025 adalah Rp 5 Triliun. Pelaksana utama program ini adalah Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang dipimpin oleh Menteri Maruarar Sirait dan Wakil Menteri Fahri Hamzah.

Dalam 100 hari Kabinet Merah Putih, program ini telah diluncurkan melalui groundbreaking proyek perdana program 3 juta rumah di Desa Sukawali, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten pada tanggal 1 November 2024 dengan memanfaatkan dana dari program CSR senilai Rp 60 Miliar. Pembangunan rumah bagi segmen MBR tersebut dilaksanakan di lahan 2,5 ha yang akan dibangun 250 unit rumah dengan tipe 60/36.

3. Potensi Hambatan dan Solusi dalam Implementasi Program 3 Juta Rumah

Pembahasan bagian ini dilakukan berdasarkan dua jenis kelompok dalam sektor perumahan, yaitu dari sisi demand dan sisi supply.

1. 1. Demand Side: mencerminkan kebutuhan dan kemampuan masyarakat dalam mengakses perumahan
      • Harga Rumah yang Terlampau Tinggi: Harga rumah di Indonesia saat ini semakin tidak terjangkau bagi banyak masyarakat, terutama bagi kelompok berpenghasilan menengah ke bawah. Kenaikan harga lahan dan biaya material mendorong lonjakan harga properti, sementara daya beli masyarakat justru mengalami banyak tantangan karena kondisi stagnansi upah, tekanan kondisi ekonomi, dan berbagai persoalan lainnya.Untuk itu dibutuhkan intervensi dari pemerintah untuk membantu masyarakat dapat mengakses fasilitas rumah tinggal sekaligus menurunkan angka backlog perumahan di Indonesia. Pemerintah telah menyediakan beberapa program bantuan pembiayaan perumahan, seperti berikut ini:
        
      • Tantangan Likuiditas Perbankan: Perbankan sebagai penyalur KPR subsidi menghadapi tantangan likuiditas yang ketat sehingga dapat mempengaruhi kemampuan dalam mendukung pembiayaan perumahan. Sebagai contoh Loan to Deposit Ratio (LDR) per September 2024 ada di level 86,91% dan Bank BTN sebagai bank fokus perumahaan memiliki LDR mencalai 96% di periode yang sama.
   2. Supply Side: mencerminkan kapasitas pengembang dan pemerintah dalam menyediakan hunian
      • • Keterbatasan Anggaran Pemerintah: Keterbatasan anggaran pemerintah dalam APBN 2025 untuk program tiga juta rumah yang sebesar Rp 5 Triliun sehingga perlu ada upaya lain untuk membaiyai program ini, seperti dengan bekerja sama dengan BUMN dan Perusahaan Swasta dalam negeri, maupun mencari investor asing dalam pendanaan penyediaan rumah. Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo menjelaskan sudah ada beberapa negara yang siap berinvestasi pada program 3 juta rumah, seperti Qatar, Singapura, Turki, UEA.
        • Penyediaan Lahan: dalam permasalahan penyedian lahan untuk pemenuhan program tiga juta rumah terdapat berbagai potensi hambatan, seperti:
          Lahan di perkotaan yang langka dan mahal sehingga sulit untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Penetapan menjadi PSN diharapkan dapat mendorong harga lahan untuk rumah bersubsidi tidak lebih tinggi dibandingkan harga penilaian
          • Sengketa lahan yang terjadi di masyarakat dan melibatkan berbagai stakeholder berpotensi memperlambat waktu pembebasan tanah
          • Adanya mafia tanah dan spekulan lahan yang menaikan harga tanah dapat merugikan pengembang dan menaikkan harga rumah.
          • Lokasi lahan yang tidak sesuai dengan kebutuhan masyarakat dari segi lokasi, transportasi, maupun fasilitas umum

      Selain berbagai potensi hambatan tadi, Presiden Prabowo juga melarang pemenuhan kebutuhan lahan dilakukan melalui alih fungsi lahan produktif atau persawahan.

      Keterbatasan lahan coba diatasi dengan pemanfaatan aset negara, khususnya penyiapan lahan dari Dirjen Kekayaan Negara Kementerian Keuangan dengan menggunakan lahan-lahan ex-BLBI, tanah yang disita dari koruptor, dan sebagainya.

      Selain itu, Kementerian Agraria dan Tata Ruang (KemenATR/BPN) menyatakan bahwa kebutuhan lahan untuk program 3 juta rumah hanya 26.000 ha yang diestimasikan berdasarkan ukurang rumah seluas 60 m2. Pemerintah sendiri memiliki 1,3 juta ha cadangan lahan dari tanah terlantar dan 79.000 ha diantaranya berpeluang menjadi kawasan permukiman. KemenATR/BPN juga sedang melakukan pendataan sekitar 50 kabupaten/kota di pulau Jawa dan yang memiliki status lahan idle dan masing-masinh di setiap kabupaten/kota itu diharapkan ada 150-200 ha tanah yang bisa dimanfaatkan untuk perumahan. Selain itu, ada juga opsi pengadaan tanah dengan bekerja sama dengan PTPN dan Perhutani, maupun BUMN/Perusahaan swasta lainnya.

      Bank Tanah juga membantu dalam penyediaan lahan untuk program 3 juta rumah seluas 295 ha yang tersebar di beberapa wilayah, seperti Asahan, Tanjung Balai, Purwakarta, Penajam Paser Utara, Kendal, dan Brebes.

2. Permasalahan Data: Menteri PKP Maruarar Sirait menyatakan masih ada beberapa permasalahan data, seperti titik lokasi kebutuhan rumah untuk MBR dan data kebutuhan riil rumah untuk rumah tangga yang belum memiliki rumah pertama pada segmen MBR, serta masih terdatanya orang yang sudah meninggal. Data kebutuhan perumahan juga perlu dibuka ke publik untuk transparansi dan pencegahan korupsi.

   Pemerintah dapat melakukan perbaikan melalui optimalisasi digitalisasi dalam penyediaan dna penyajian data perumahan. Selain itu, dengan diterbitkannya Instruksi Presiden (Inpres) Nomor 4 Tahun 2025 tentang Data Tunggal Sosial dan Ekonomi Nasional (DTSEN) dapat dilakukan optimalisasi tingkat akurasi dan kelengkapan data dengan pelaksanaan integrasi data sosial dan ekonomi nasional antar kementerian/lembaga.

3. Perizinan: permasalahan perizinan juga masih menjadi masalah dalam program penyediaan perumahan oleh pemerintah. Proses perizinan dianggap masih membutuhkan waktu yang cukup lama dalam proses penyelesaiannya. Ditambah lagi dengan banyaknya regulasi yang mengatur juga membuat perizinan menjadi kompleks. Wakil Menteri Kementerian PKP Fahri Hamzah mengusulkan perlu adanya omnibus law di sektor perumahan untuk penyederhanaan aturan.

4. Kesimpulan

Program Tiga Juta Rumah bertujuan mengatasi backlog perumahan dan menyediakan hunian layak bagi MBR, ASN, serta TNI-Polri. Meski berpotensi meningkatkan kesejahteraan rakyat, program ini menghadapi tantangan seperti keterbatasan anggaran, harga rumah yang tinggi, serta masalah lahan dan perizinan. Pemerintah mengatasinya melalui kemitraan dengan investor, pemanfaatan aset negara, dan digitalisasi data perumahan. Usulan omnibus law di sektor perumahan juga diharapkan menyederhanakan regulasi. Keberhasilan program ini bergantung pada eksekusi yang efektif, pengawasan ketat, dan dukungan kebijakan berkelanjutan.

 

 

Reference:

Antaranews. 2025. Capaian Program 3 Juta Rumah dalam 100 hari kerja pemerintah. https://www.antaranews.com/berita/4617122/capaian-program-3-juta-rumah-dalam-100-hari-kerja-pemerintah#:~:text=Maka%20dari%20itu%20Program%203,dan%20BUMN%2C%20masyarakat%20berpenghasilan%20rendah

Bisnis. 2024. Maurarar Groundbreaking Proyek Pertama Program 3 Juta Rumah, Klaim Tak Pakai APBN. https://ekonomi.bisnis.com/read/20241101/47/1812508/maurarar-groundbreaking-proyek-pertama-program-3-juta-rumah-klaim-tak-pakai-apbn

Bisnis. 2025. Prabowo Larang Program 3 Juta Rumah Pakai Lahan Persawahan. https://ekonomi.bisnis.com/read/20250114/47/1831618/prabowo-larang-program-3-juta-rumah-pakai-lahan-persawahan

BPS. 2024. Indikator Perumahan Hasil Data Susenas. Rapat Koordinasi Pemantauan dan Evaluasi Ke-3 Tahun 2024.

CNBC Indonesia. 2025. Kabar Baik! Prabowo Setujui Program Rumah Warga Miskin Jadi PSN.  https://www.cnbcindonesia.com/news/20250121180739-4-604938/kabar-baik-prabowo-setujui-program-rumah-warga-miskin-jadi-psn

CNBC Indonesia. 2025. Daftar 5 Negara yang Siap Jadi Investor Program 3 Juta Rumah Prabowo. https://www.cnbcindonesia.com/market/20250131164531-17-607075/daftar-5-negara-yang-siap-jadi-investor-program-3-juta-rumah-prabowo

HREIS. 2025. Backlog Kepemilikan Rumah. https://hreis.pu.go.id/portal/

Kementerian PUPR. 2024. Rumah Layak untuk Indonesia Sejahtera. Jakarta: Kementerian PUPR

Kompas. 2024. Program Strategis Nasional untuk Perumahan Rakyat Diusulkan. https://www.kompas.id/artikel/program-strategis-nasional-untuk-perumahan-rakyat-diusulkan

Kompas. 2024. Perizinan Jadi Masalah Utama, Satgas Perumahan: Amdal 1,5 Tahun https://www.kompas.com/properti/read/2024/10/29/063000821/perizinan-jadi-masalah-utama-satgas-perumahan–amdal-1-5-tahun

Kontan. 2024. Program Tiga Juta Rumah, Begini Strategi Perbankan Siapkan Skema Likuiditas. https://keuangan.kontan.co.id/news/program-tiga-juta-rumah-begini-strategi-perbankan-siapkan-skema-likuiditas

Presiden Republik Indonesia. 2024. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 59 Tahun 2024 tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional Tahun 2025-2024.

Presiden Republik Indonesia. 2025. Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2025 tentang Data Tunggal Sosial dan Ekonomi Nasional.

Tempo. 2024. Fahri Hamzah Ungkap Tantangan Jalankan Program 3 Juta Rumah: Banyak Industri Properti jadi Spekulan Tanah. Akses dari https://www.tempo.co/ekonomi/fahri-hamzah-ungkap-tantangan-jalankan-program-3-juta-rumah-banyak-industri-properti-jadi-spekulan-tanah-1180156 pada 03 Maret 2025

Tempo. 2024. Seribu Cara Dapat Lahan untuk Program 3 Juta Rumah. https://www.tempo.co/ekonomi/lahan-untuk-3-juta-rumah-1177095